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成功的旅游地产项目需要大局观
2019年03月14日 分类:也说旅游 阅读 (2496)
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我国房地产行业已经进入了衰退期,旅游地产成为该行业转型最有价值的突破口。2012至2014年,我国旅游地产进入高速发展时期,每年新增项目超过2600个,一大批项目通过旅游的名义圈地,实际上缺乏合理的市场定位,与传统住宅项目无太大差别,造成同质化竞争激烈,项目严重滞销。


那么旅游地产到底该如何成功呢?根据我国市场成功案例,李也文旅总结出旅游地产成功的四大要素是:大规模、大配套、大整合、大运营,


大体量是旅游地产成功的关键因素。大体量项目有足够的规模打造社区环境和各类业态的建筑提供全产品服务,并分摊高昂的配套物业成本。没有大盘,项目欠缺规模效应,就无法承担高成本的配套设施建设,而针对成本的问题,开发商通常采用先跟政府约地、分期投资的方式解决。大规模、大体量的旅游项目需要再高成本与高质量之间找到平衡点,做好长期稳定开发的打算。


旅游地产项目大多位于城市周边或偏远地区,周边配套设施不完善,无法满足客户基本的度假生活需求,近年来不少项目正是由于配套不到位而导致销售低迷,因此想要得到市场认可首先需要完善的配套。总之,旅游地产一定要重视以自建大配套弥补项目先天不足,以高品质的配套带动项目升值。


旅游地产项目涉及因素复杂,涉及范围广泛。如果无法明晰各方的关系,项目开发必定陷入瓶颈,因此需要充分整合各方资源才能保障顺利旅游地产的开发和运营。除了要处理好传统地产的多个关系接口,也要整合内部运营的合作资源商以及项目初期投资所形成的投资联合体,整合全方位强势资源一同开发。


旅游地产项目开发之后,重点在于项目的运营。没有大运营格局的项目只能停留在开发的表面,并慢慢走向失败。旅游地产的主题产品包括物业、体验、资产三个部分,任何一个方面的运营都关系到项目的成败。因此需要将长期运营视为旅游地产项目产品的有机组成部分,做好商业、酒店、主题公园等业态的运营。让客户见到资产增值的巨大空间,让游客全方位陷入沉浸式度假体验,让物业不断完善,从而形成一个良好的生态运营圈,实现长期稳定的盈利。


李也文旅认为,成功的旅游地产项目开发商需要树立大局观,做好长期开发的准备,建立全面的运营体系,以完善的配套设施,提升游客的体验度,最后进入稳定盈利的成熟阶段。



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2009年国家将文化产业和旅游产业上升为国家战略,依托文化和旅游业的文旅地产便应运而生,随后几年,文旅地产高速发展成为投资热点,但随之而来的是开发商打着“文旅”的幌子疯狂圈地,同质化项目过多,市场存量过高,文旅地产开发陷入低潮。近年来,文旅地产回归理性,文旅部的成立无疑又将推动文旅地产的新一轮大发展。文旅地产发展已有近十年的时间,但也只是近年来才快速发展,纵观国内优秀的文旅地产项目,不难总结出其主要的发展模式:一、 主题公园型相对于其他单纯的旅游或房地产项目,主题公园与文旅地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。在国内,华侨城以“主题公园+地产”模式获得成功。该类模式需要重资产投入,前期需要极大的资金投入,后期也需要非常强的运营能力,对开发商的资金要求和运营能力有很高的要求,因此涉足其中的多为实力较强的企业,如华侨城、长隆集团、万达、恒大等。该类型在市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现,使现金流很容易得到平衡。但随着迪士尼、环球影城等“IP类企业”的入驻,国内的主题乐园发展受到一定冲击,无论是门票收入还是地产收入都受到一定影响,从某种程度上展现出国内主题乐园的不足和IP强大的市场影响力。二、 特色小镇型特色小镇近年来掀起一股投资浪潮,各大企业纷纷投入其中。该类型的核心模式可将其归结为:旅游和商业等经营性物业作为核心盈利渠道,地产销售类物业为辅,由特色旅游为引擎带动区域土地成为投资热点,盘整做大资产上市。以乌镇为例:乌镇以“文化小镇(互联网大会、戏剧节)+资本运作”的模式,以文化小镇的模式带动旅游发展,带动周边土地升值,同时大资产上市实现资产升级。三、 商业文娱型相比于主题乐园的“重资产”,都市商业文娱地产主要作为租赁商业物业的轻资产形式存在,资金投入程度相对较低。成功关键在于IP和商业运营能力。其中上海梦中心就是都市消费型文娱地产的典型。项目将突破传统商业模式,融入全球文化娱乐内容、培育本土创意文化内容同时结合时尚购物及休闲, 餐饮元素,为消费者带来一站式文化娱乐休闲体验,致力于打成为中国的百老汇。四、 景点依托型尽管其他文旅地产模式已成趋势,但不能否认,景点依托型的地产项目依然占据者重要的市场。我国文旅地产整体仍以销售为主。依托自然资源的住宅销售、依托高尔夫等高端项目的别墅销售,是文旅地产非常重要的组成部分。该类模式以地产销售为导向,实现短期快速变现,但对于自然资源的依赖性较高,同时地产和旅游间的比列如何协调也是关键。李也文旅认为:文旅地产模式需要不断创新与完善,文旅地产具有非常大的市场空间,需要有实力、有能力且坚持深耕文旅地产的企业带领,实现真正意义上的文旅地产繁荣。

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