400-669-7006
  • 也说旅游

    房产企业为何过度青睐文旅地产?

    曾今的地产企业青睐文旅产业,是因为可以通过相对不大的文旅产业投资,获得大量价格相对便宜的房地产土地供应;但现在随着市场热度的增加和国家政策的收紧,这已经变得越来越难,甚至成为不可能。但是,房地产企业青睐文旅产业的热度却丝毫不减。随着土地价格的不断增加,以及政府相关部门对企业拿地的门槛不断升高,房地产企业在拍卖土地、开发规划等方面也越来越谨慎,行业正从增量时代向存量时代转变。由于这两种开发运作模式都涉及到土地招拍挂制度,因此未来房地产企业拿地需要有足够的资金和雄厚的经济实力才能在竞争中取胜。面临市场竞争加大、城市地产调控重压等一系列现状,再加上未来整个房地产专业化、职业化程度非常高,现在整个行业的转型升级是迫在眉睫的,很多地产将大部分资金转流向文旅地产。文旅地产从字面上理解是“文化+旅游+地产”,其本质和核心是“文化旅游”而非“地产”。文旅地产已成为地产行业的新引擎和突破口。在文旅地产发展的大时代,众多地产商正加速进军这一市场,动作频出。2017年,恒大旅游集团推出文旅拳头产品“恒大童世界”,落子多个二线城市;融创中国以438.44亿元收购万达文旅下13个项目;碧桂园携手海昌、华侨城等展开多个跨界合作;复华旗下三大文旅产品线在多个一线旅游城市入驻,并开始走向海外。上海李也旅游文化发展有限公司认为,文旅地产的大爆发主要源于三大方面。“十三五”规划提出,要扩大旅游的新供给,大力开发休闲度假旅游产品,政策红利的释放为地产项目的发展提供了支持。在消费升级的背景下,人们对生活品质的追求越来越高,度假需求日益变得刚性化。此外,一二线城市限购不断升级,城市刚需客户群正不断外溢。在三大因素的共同作用之下,可以预见的是,随着度假旅游逐渐成为人们的一种常态化生活方式,文旅地产将开启房地产行业的下一个黄金十年。同时,李也文旅规划部负责人认为,房企投资文旅地产切忌急功近利。为了避免同质化竞争,产品应始终以服务为核心,关注游客群体的消费特征和需求变化,通过特色旅游的模式带动盈利。“此类模式关键点在于如何通过文化挖掘、创新形式、运用新颖的手法给游客产生震撼性的视觉享受,对于企业的综合能力要求很高。对此,李也文旅规划团队在规划具体落地项目时除打造高端多元业态体验之外,还在各项目中导入国际顶级文娱内容IP,打造符合各地区最炫酷最特色的节事活动,同时,让多元业态相互组合,以让游客尽享民族风情与世界风尚无缝切换的度假生活。
    2019年04月01日 阅读:None
  • 也说旅游

    欧美亲子农场的6种模式

    发展亲子农业旅游必须真真实实将农业生产经营好,如果将农业生产表演化,那就势必失去乡村旅游的原汁原味,削弱乡村旅游对外来游人的应有魅力。欧美亲子农业的发展有以下几种典型模式。 1.家庭小菜园——亲子开心农场亲子农业伴随着休闲农业而产生,在经历了观光采摘、操作体验,休闲度假三个阶段之后,目前在欧美和我国发达城市休闲农业己经进入发展的最高阶段——租赁阶段,以亲子开心农场为代表的市民农园模式是农业租赁经济最具代表性的产物。通过这种租赁模式,城市儿童可以和父母一起体验农业生产、经营以及收获的过程,享受农耕生活的乐趣。在德国,拥有或租赁一小块自由的土地,已成为继汽车、住房之后一种新的财富象征。 2.森林幼儿园模式——自然教育法在德国,盛行面对3-6岁的幼儿园小孩完全户外的“自然教育法”,被称为“森林幼儿园”。传统的教室被葱郁的黑森林取代,孩子们整日在户外活动,观察动植物、燃篝火、爬树、做游戏、画画,想休憩的时候,孩子们就躺到由树桩和树枝做成的巨大“沙发”里。目前全德国已有超过1500个森林幼儿园,并逐步向英美、日本等发达国家扩展。 3.融合发展模式——“绿色假期” 现代农业与教育、旅游、生态等融合发展模式。意大利农业旅游是旅游业中一支新兴的生力军,称作“绿色假期”,与现代化的农业和优美的自然环境、多姿多彩的民风民俗、新型生态环境及其他社会文化现象融合在一起,成为一个综合性项目,使得整个农村成为一个“寓教于农”的“生态教育农业园”。 4.乡村博物馆模式——历史大课堂乡村博物馆是城市人缅怀乡村生活、农村当地人追忆往昔生活的场所,往往以一个特色突出的村寨为载体,通过静态的设施展示和动态的生活展示满足参观者猎奇的心理。它们全部模仿百年前的方式建造,陈列各种老式农宅建筑、农耕作业方式及农家生活景象,让游客体验农业生产与农家生活的变迁过程。馆园内农业生产不使用现代设施,以畜力或人力耕种,用农场的树木制作木炭。对于儿童来说,乡村博物馆是了解乡村生活变迁、区域历史沿革的体验基地;对于父母来说,可以在这里追忆历史,给孩子讲授历史知识。 5.乡村休闲娱乐模式欧美亲子农业中,通过乡土化的休闲体验和趣味性的乡村娱乐活动,为消费者提供简单、有趣的乡村生活体验。在环境营造上,追求原汁原味,注重对自然、人文景观的保护,尽一切可能将旅游对自然景观的影响降至最低。在交通工具上,以步行为主,拖拉机、观光马车、小火车、自行车等是最常见的交通工具。在产品设计上,以简单化、原生态和趣味性为主,玉米迷宫、稻草堆、小猪赛跑、牧羊犬赶羊等都是受人青睐的亲子产品。 6.农业创意节庆模式在美国农业节庆中,有南瓜节、草莓节、樱桃节等创意节庆活动。在美国很多地区都有草莓节,北卡罗来纳州草莓节、田纳西州草莓节、加州草莓节、佛罗里达草莓节等农业节庆历史悠久、形式多样,包括草莓采摘品尝、副产品加工制作、草莓小姐选举等,还专门针对儿童和残疾人设计了众多娱乐项目。 对此,李也文旅认为,旅游消费基数持续放大,使社会对原已持续升温的休闲旅游市场投以更多期待,越来越多的家庭愿意选择去农场带着孩子一起接触大自然。对农场经营方而言,如何将儿童农业见学寓教于乐,形成良性的持续的到访,增加家庭的黏性,拉动农场相关产品的消费,或是未来中国新农场产业运营决胜的关键。
    2019年03月25日 阅读:2649
  • 也说旅游

    景区文创产品策划

    近年来随着一系列文化主题的综艺影视,文旅项目,旅游商品的涌现,景区策划也大打文化旅游牌。伴随着消费结构的升级,文化主题体验已成为景区策划产品中不可缺少的一环,同时,过去的门票经济正面临着变革,景区策划中以文创产业来带动二次消费也成为出路之一。2017年故宫文创产品收入达15亿元,以故宫为主题文创产品种类已突破1万种。迪士尼拥有3000多家授权商,销售超过10万种与迪士尼卡通形象有关的文创衍生品。文创产业已经成为文化传播和推动消费的重要动力。然而,现阶段国内众多景区在文创产品方面的收入不及10%,如何通过文化植入来丰富景区盈利模式、促进二次消费是景区策划急需解决的问题。知名景区策划公司李也文旅认为,文创产品的设计需要把握三大原则。第一,产品设计要能够传播景区文化,避免千篇一律。前段时间“假古镇”的旅游现象遭到游客吐槽:“中国古镇都变味了,全都一个模样,不去后悔,去了更后悔”。古镇的同质化发展已经不被市场看好。景区策划产品需要考虑的是,应以游客为中心,以需求为导向,比如以民族文化为核心特色的项目,那么在产品打造上不仅要对特色文化进行保护,还需要将文化活态化进行发扬和传承,打造成游客可参与可互动的原真性趣味性体验项目。如少数民族的歌舞表演和民俗活动项目。第二,文化创意产品的打造需要考虑经营效益,能够带动景区发展。目前国内景区大多还停留在门票经济阶段,消费结构单一,二次消费经济较低。景区文创产品不是单纯的文化的公益性输出,需要以文化为出发点,以系列引爆性项目和爆款产品塑造核心吸引力,以文化衍生品的打造延伸文创产业链。同时要与社会发展接轨,通过市场的反馈进行产品的更新升级,不断为项目注入新的活力。第三,打造景区品牌系统,品牌ip是文创产业的强大背书。故宫文创产品初期以卖萌打开市场,此后开发家居、服饰、美妆、餐饮等多体系产品推向市场,故宫文创之所以引爆市场是消费者对故宫这一强大ip的喜爱和追捧。由此可见在景区策划中,文创产品的品牌塑造是形成景区核心竞争力的重要保障。文化创意产业发展势头正劲, “旅游+文创”将为景区发展带来新的机遇和动力。
    2019年03月22日 阅读:2467
  • 也说旅游

    文旅地产开发模式解读

    2009年国家将文化产业和旅游产业上升为国家战略,依托文化和旅游业的文旅地产便应运而生,随后几年,文旅地产高速发展成为投资热点,但随之而来的是开发商打着“文旅”的幌子疯狂圈地,同质化项目过多,市场存量过高,文旅地产开发陷入低潮。近年来,文旅地产回归理性,文旅部的成立无疑又将推动文旅地产的新一轮大发展。文旅地产发展已有近十年的时间,但也只是近年来才快速发展,纵观国内优秀的文旅地产项目,不难总结出其主要的发展模式:一、 主题公园型相对于其他单纯的旅游或房地产项目,主题公园与文旅地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。在国内,华侨城以“主题公园+地产”模式获得成功。该类模式需要重资产投入,前期需要极大的资金投入,后期也需要非常强的运营能力,对开发商的资金要求和运营能力有很高的要求,因此涉足其中的多为实力较强的企业,如华侨城、长隆集团、万达、恒大等。该类型在市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现,使现金流很容易得到平衡。但随着迪士尼、环球影城等“IP类企业”的入驻,国内的主题乐园发展受到一定冲击,无论是门票收入还是地产收入都受到一定影响,从某种程度上展现出国内主题乐园的不足和IP强大的市场影响力。二、 特色小镇型特色小镇近年来掀起一股投资浪潮,各大企业纷纷投入其中。该类型的核心模式可将其归结为:旅游和商业等经营性物业作为核心盈利渠道,地产销售类物业为辅,由特色旅游为引擎带动区域土地成为投资热点,盘整做大资产上市。以乌镇为例:乌镇以“文化小镇(互联网大会、戏剧节)+资本运作”的模式,以文化小镇的模式带动旅游发展,带动周边土地升值,同时大资产上市实现资产升级。三、 商业文娱型相比于主题乐园的“重资产”,都市商业文娱地产主要作为租赁商业物业的轻资产形式存在,资金投入程度相对较低。成功关键在于IP和商业运营能力。其中上海梦中心就是都市消费型文娱地产的典型。项目将突破传统商业模式,融入全球文化娱乐内容、培育本土创意文化内容同时结合时尚购物及休闲, 餐饮元素,为消费者带来一站式文化娱乐休闲体验,致力于打成为中国的百老汇。四、 景点依托型尽管其他文旅地产模式已成趋势,但不能否认,景点依托型的地产项目依然占据者重要的市场。我国文旅地产整体仍以销售为主。依托自然资源的住宅销售、依托高尔夫等高端项目的别墅销售,是文旅地产非常重要的组成部分。该类模式以地产销售为导向,实现短期快速变现,但对于自然资源的依赖性较高,同时地产和旅游间的比列如何协调也是关键。李也文旅认为:文旅地产模式需要不断创新与完善,文旅地产具有非常大的市场空间,需要有实力、有能力且坚持深耕文旅地产的企业带领,实现真正意义上的文旅地产繁荣。
    2019年03月21日 阅读:2649
  • 也说旅游

    景区营销新思路决定新出路!

    近年来,为了开拓客源市场,各地在开展景区营销方面下了大功夫,采取了许多措施,以举办特色节会活动,加大“走出去和请进来”力度,组织企业参加旅游交易会、展示会、大篷车,邀请新闻媒体、旅行商采风踩线,发放精美的旅游宣传资料,利用电视、广播、报纸、杂志、网络等各类媒体,促进客源互送,市场互通。同时,各地还加大在央视和地方卫视等媒体开展旅游目的地景区营销力度,“七彩南”、“好客山东”、“天下四川,熊猫故乡”、“山西好风光”、“江西风景独好”、“天下风景美在西”、“塞上江南,神奇宁夏”等简洁明快、朗朗上口的地区或城市旅游主题形象口号宣传,起到了很好的宣传效果。还有许多景区采取拍摄微电影,举办特色活动等方式提升影响力,大大提升了景区知名度。但是,也应该看到当前景区营销方面还存在一些问题,主要表现为营销理念和模式滞后,营销技术和手段落后,营销渠道和载体单调,营销主体力量匮乏。有的地方举办旅游推介会,邀请当地媒体、旅行社来发放一堆资料,草签一些合作协议,媒体发布一些信息,走走过场就草草收场,缺乏跟进措施。有许多业内人士反映一年一度的国际旅游交易会以其装修精美的区域展台,设计精美的画册材料,表演精美的文艺节目赢得了不小关注,但其社会参与度不高,耗资不少,铺张浪费等负面作用也不小。传统旅游交易会的景区营销模式逐渐流于形式,走马观花,费力不讨好。还有的地方举办旅游节会活动“泛滥成灾”,杂而不精,收效甚微,逐步沦落为会展经济的“鸡肋”。新媒体时代的挑战和机遇:中国知名文旅机构——上海李也文旅主要负责人认为景区营销工作是典型的“眼球经济”、“创意活动”,旅游资源有限,创意无穷。创新是世界发展永恒不变的主题,也是旅游宣传营销永恒不变的主题。放眼世界各地,景区营销方式五花八门,有的制定了“观光立国”、“旅游立国”等政策,积极推广国家形象。有的把旅游融入一些国际大型赛事活动中来扩大影响。我国就积极利用奥运会、世博会树立中国国际形象。美国推广网络营销、韩国采取韩剧文化营销和德国的足球营销等也都成为典范。特别是进入互联网主导的新媒体时代以来,网络传播已经成为信息传播的主要渠道和方式,“信息爆炸”是主要特征,与传统媒体相比,新媒体时期信息主要表现为碎片化,感觉杂乱无章;多元化,令人眼花缭乱;快餐化,有的甚至瞬间即逝;模块化,群体划分更细。如何在纷繁杂乱的信息中让人关注旅游,这给旅游宣传营销出彩带来很大难度,也是旅游宣传营销工作面临的巨大挑战。但是,我们也要充满信心,随着互联网技术的快速发展和广度普及,新媒体也为旅游宣传营销带来更多机遇:网民增速飞快,市场影响逐年加大,网络应用便捷,景区营销成本偏低。网民中着更多的是中青年客源市场,有巨大的潜在旅游消费需求。针对不同群体网民可以推出不同的旅游产品,便于实施精准营销。且与传统营销相比,新媒体营销成本要下降许多,效率提高更多。当前景区营销要顺应市场潮流,把握网络营销主动权就是占领景区营销制高点,把有限的经费集中起来,不断挖掘创意策划参与旅游营销的巨大潜力,依托“智慧旅游”作为平台,加大精准营销,推动旅游宣传营销转型升级。旅游业是“软硬兼备、融合度高、覆盖面广、拉动力强的综合性实力”,是拉动就业、改善民生、形成国家和地区综合实力的重要标志性产业;这个定位既指出了旅游业在经济社会发展中的带动作用,又凸显了旅游业在树立国家地区形象中的宣传导向作用,一定程度上也表明景区营销搞得好的地方,其综合实力则强。
    2019年03月20日 阅读:2346
  • 也说旅游

    田园综合体如何融合三产发挥价值

    田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,文旅产业要打造田园综合体,必须符合自然生态型的旅游产品+度假产品的组合,组合中需要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭,此外还要加上丰富的文化生活内容,以多样的业态规划形成旅游度假目的地。在城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则,在田园综合体中同样适用。田园综合体是由具有吸引核的景观、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带和社区配套网组成的。.景观吸引核是吸引人流、提升土地价值的关键所在,需要依托观赏型农田、瓜果园、观赏苗木、花卉展示区、湿地风光区、水际风光区等等,使游人身临其境的感受田园风光和农业魅力。而休闲聚集区是为更好的满足客源的各种需求而创造的综合产品体系,这里面可以包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所(特色商街、主题演艺广场等)、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间,体验乡村风情活动,享受休闲农业带来的乐趣。农业生产区则是田园综合体生产性的主要功能部分,是为了能让游人认识农业生产全过程,在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣,同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。居住发展带则是城镇化主要功能部分,居住发展带是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。田园综合体城镇化是通过产业融合与产业聚集,形成人口相对集中居住,以此建设居住社区,构建了城镇化的核心基础。对于田园综合体来说,社区配套网是城镇化支撑功能,这是服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等,我们称为产业配套,由此形成产城一体的公共配套网络。在田园综合体中,一二三产业互融互动,通过各个产业的相互渗透融合,把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农副产品、农耕活动等有机结合起来,能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链,使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体,发挥产业价值的乘数效应。今年的中央一号文件还专门强调了农村新产业新业态用地方面,其中提出,要完善新增建设用地的保障机制,将年度新增建设用地计划指标确定一定比例,用于支持农村新产业新业态的发展;允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地,通过入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展。由此可见,未来一段时间,“农业+园区”无疑将大有可为。与现在市面上主流的产业园区不同,田园综合体会更强调将农业链条做深、做透,无论是内涵还是外延都要求颇高,未来会囊括进科技、健康、旅游、养老、创意、休闲、文化、会展、培训、电商、贸易、物流、金融等丰富多元的维度,非常具有想象空间。
    2019年03月19日 阅读:2913
  • 也说旅游

    当前中国旅游地产发展面临的难题

    尽管目前中国旅游地产获得了发展的巨大机遇和成长空间,但是,由于旅游房地产投资周期长,投入资金量大、资金变现能力差、影响因素复杂等,同时旅游地产还具有一般房地产所不具有的特征,如档次较高、容易受到旅游环境变化影响等,因此旅游房地产投资面临的风险因素更加复杂,其面临一系列的困难和问题。概括起来,李也文旅认为,当前中国旅游地产发展面临的难题主要有以下八个:一、政策的不确定性和不稳定性问题旅游地产的产业发展首先要面对的是政策问题。现在,房地产受到很大制约,很多房地产项目只能通过产业地产、商业地产、旅游地产等复合型产业链来寻求发展。然而,在各地大力推进旅游业发展过程中,似乎政府更多关注的是旅游业本身的发展,对投资商在旅游项目中植入房地产项目通常都比较敏感,甚至明确拒绝。这就使得旅游地产的发展在政策层面出现不确定性和不稳定性的问题。事实上,任何一个较大型的旅游项目,例如一个度假区,一个特色小镇,只有旅游项目、没有居住项目,无论从投资收益的角度看,还是从项目的合理性、完整性角度看,都是不合适的。人居是自然会存在的,强行限制人居项目,最后连旅游项目也难以发展。二、土地利用面临多重困境的问题旅游地产项目通常占地很大,从几百亩到数万亩,且大多数在城市外围的乡村或生态环境地带,于是土地禁区出现了,一是往往涉及到大量耕地,而耕地是被国家政策“18亿亩红线”禁止的;二是往往涉及生态保护区,例如一级水源保护地、国家森林公园等等,这也是被国家政策禁止的。在这些难以利用的土地面前,旅游地产的发展往往处在进退维艰的状态。三、当地居民的利益平衡问题旅游地产项目在推进时面临的一个重大问题是与项目地居民的利益平衡。比如,一个项目用地5000亩,可能涉及到三个村庄,3000个农民,这就是三农问题。政府和投资者必须率先解决这三个村庄和3000个农民的生存、安置、福利、就业等一系列问题,处理不好,会引发很大的负面社会效果。四、某些类型的项目存在政策限制的问题旅游地产在过往发展中出现过一些重要的产业类型受到政策限制的问题。例如高尔夫项目,在以往十几年中一直被严格限制,但现实中投资者又对此趋之若鹜,导致违法开发成风,而前年的禁令又导致一批投资商已经建成的高尔夫项目被取缔,造成重大的经济损失。像这种政策限制问题今后还会出现。五、项目定位和发展方向的选择问题目前国内的旅游地产项目存在一个普遍的问题,就是项目的定位不太清晰,缺乏明确的文化主题,只是一些功能的组合。这样,就会出现发展方向的模糊不清,导致项目陷入可持续性成长的困境。六、产业结构和盈利模式的选择问题一个旅游地产项目中,除了地产部分的盈利模式比较简单和明确以外,旅游部分的产业构成复杂,选择什么样的旅游项目进入非常重要,关乎到整个项目的盈利前景和可持续发展问题。毕竟地产部分是短期性获利,而长期稳定的收益还是要靠旅游部分,因此,旅游项目的合理选择非常重要。七、市场需求的培育和引导问题旅游地产项目的开发和经营是供给侧的行动,并不是有供给就一定会有需求满足。现实中,大量存在的问题是,项目推向市场了,需求上不去,长此以往,导致供给收缩,最后终止运营。因此,旅游地产项目也不能盲目上马,必须在产前、产中和产后进行合理的市场培育和需求引导,形成与项目的良性对接。八、企业缺乏经验缺乏人才的问题现在旅游地产项目大量推出,许多原来根本不做这项业务的企业也纷纷加盟,导致专业人才匮乏,很多企业只好强行跨界操作,导致的问题是,违反旅游地产的发展规律、发展方向偏离、投资运营成本大幅上升、经营绩效不佳等等。
    2019年03月18日 阅读:2641
全国免费咨询热线
400-669-7006
最新文章

房产企业为何过度青睐文旅地产?[也说旅游]

2019/04/01

曾今的地产企业青睐文旅产业,是因为可以通过相对不大的文旅产业投资,获得大量价格相对便宜的房地产土地供应;但现在随着市场热度的增加和国家政策的收紧,这已经变得越来越难,甚至成为不可能。但是,房地产企业青睐文旅产业的热度却丝毫不减。随着土地价格的不断增加,以及政府相关部门对企业拿地的门槛不断升高,房地产企业在拍卖土地、开发规划等方面也越来越谨慎,行业正从增量时代向存量时代转变。由于这两种开发运作模式都涉及到土地招拍挂制度,因此未来房地产企业拿地需要有足够的资金和雄厚的经济实力才能在竞争中取胜。面临市场竞争加大、城市地产调控重压等一系列现状,再加上未来整个房地产专业化、职业化程度非常高,现在整个行业的转型升级是迫在眉睫的,很多地产将大部分资金转流向文旅地产。文旅地产从字面上理解是“文化+旅游+地产”,其本质和核心是“文化旅游”而非“地产”。文旅地产已成为地产行业的新引擎和突破口。在文旅地产发展的大时代,众多地产商正加速进军这一市场,动作频出。2017年,恒大旅游集团推出文旅拳头产品“恒大童世界”,落子多个二线城市;融创中国以438.44亿元收购万达文旅下13个项目;碧桂园携手海昌、华侨城等展开多个跨界合作;复华旗下三大文旅产品线在多个一线旅游城市入驻,并开始走向海外。上海李也旅游文化发展有限公司认为,文旅地产的大爆发主要源于三大方面。“十三五”规划提出,要扩大旅游的新供给,大力开发休闲度假旅游产品,政策红利的释放为地产项目的发展提供了支持。在消费升级的背景下,人们对生活品质的追求越来越高,度假需求日益变得刚性化。此外,一二线城市限购不断升级,城市刚需客户群正不断外溢。在三大因素的共同作用之下,可以预见的是,随着度假旅游逐渐成为人们的一种常态化生活方式,文旅地产将开启房地产行业的下一个黄金十年。同时,李也文旅规划部负责人认为,房企投资文旅地产切忌急功近利。为了避免同质化竞争,产品应始终以服务为核心,关注游客群体的消费特征和需求变化,通过特色旅游的模式带动盈利。“此类模式关键点在于如何通过文化挖掘、创新形式、运用新颖的手法给游客产生震撼性的视觉享受,对于企业的综合能力要求很高。对此,李也文旅规划团队在规划具体落地项目时除打造高端多元业态体验之外,还在各项目中导入国际顶级文娱内容IP,打造符合各地区最炫酷最特色的节事活动,同时,让多元业态相互组合,以让游客尽享民族风情与世界风尚无缝切换的度假生活。

欧美亲子农场的6种模式[也说旅游]

2019/03/25

发展亲子农业旅游必须真真实实将农业生产经营好,如果将农业生产表演化,那就势必失去乡村旅游的原汁原味,削弱乡村旅游对外来游人的应有魅力。欧美亲子农业的发展有以下几种典型模式。 1.家庭小菜园——亲子开心农场亲子农业伴随着休闲农业而产生,在经历了观光采摘、操作体验,休闲度假三个阶段之后,目前在欧美和我国发达城市休闲农业己经进入发展的最高阶段——租赁阶段,以亲子开心农场为代表的市民农园模式是农业租赁经济最具代表性的产物。通过这种租赁模式,城市儿童可以和父母一起体验农业生产、经营以及收获的过程,享受农耕生活的乐趣。在德国,拥有或租赁一小块自由的土地,已成为继汽车、住房之后一种新的财富象征。 2.森林幼儿园模式——自然教育法在德国,盛行面对3-6岁的幼儿园小孩完全户外的“自然教育法”,被称为“森林幼儿园”。传统的教室被葱郁的黑森林取代,孩子们整日在户外活动,观察动植物、燃篝火、爬树、做游戏、画画,想休憩的时候,孩子们就躺到由树桩和树枝做成的巨大“沙发”里。目前全德国已有超过1500个森林幼儿园,并逐步向英美、日本等发达国家扩展。 3.融合发展模式——“绿色假期” 现代农业与教育、旅游、生态等融合发展模式。意大利农业旅游是旅游业中一支新兴的生力军,称作“绿色假期”,与现代化的农业和优美的自然环境、多姿多彩的民风民俗、新型生态环境及其他社会文化现象融合在一起,成为一个综合性项目,使得整个农村成为一个“寓教于农”的“生态教育农业园”。 4.乡村博物馆模式——历史大课堂乡村博物馆是城市人缅怀乡村生活、农村当地人追忆往昔生活的场所,往往以一个特色突出的村寨为载体,通过静态的设施展示和动态的生活展示满足参观者猎奇的心理。它们全部模仿百年前的方式建造,陈列各种老式农宅建筑、农耕作业方式及农家生活景象,让游客体验农业生产与农家生活的变迁过程。馆园内农业生产不使用现代设施,以畜力或人力耕种,用农场的树木制作木炭。对于儿童来说,乡村博物馆是了解乡村生活变迁、区域历史沿革的体验基地;对于父母来说,可以在这里追忆历史,给孩子讲授历史知识。 5.乡村休闲娱乐模式欧美亲子农业中,通过乡土化的休闲体验和趣味性的乡村娱乐活动,为消费者提供简单、有趣的乡村生活体验。在环境营造上,追求原汁原味,注重对自然、人文景观的保护,尽一切可能将旅游对自然景观的影响降至最低。在交通工具上,以步行为主,拖拉机、观光马车、小火车、自行车等是最常见的交通工具。在产品设计上,以简单化、原生态和趣味性为主,玉米迷宫、稻草堆、小猪赛跑、牧羊犬赶羊等都是受人青睐的亲子产品。 6.农业创意节庆模式在美国农业节庆中,有南瓜节、草莓节、樱桃节等创意节庆活动。在美国很多地区都有草莓节,北卡罗来纳州草莓节、田纳西州草莓节、加州草莓节、佛罗里达草莓节等农业节庆历史悠久、形式多样,包括草莓采摘品尝、副产品加工制作、草莓小姐选举等,还专门针对儿童和残疾人设计了众多娱乐项目。 对此,李也文旅认为,旅游消费基数持续放大,使社会对原已持续升温的休闲旅游市场投以更多期待,越来越多的家庭愿意选择去农场带着孩子一起接触大自然。对农场经营方而言,如何将儿童农业见学寓教于乐,形成良性的持续的到访,增加家庭的黏性,拉动农场相关产品的消费,或是未来中国新农场产业运营决胜的关键。

景区文创产品策划[也说旅游]

2019/03/22

近年来随着一系列文化主题的综艺影视,文旅项目,旅游商品的涌现,景区策划也大打文化旅游牌。伴随着消费结构的升级,文化主题体验已成为景区策划产品中不可缺少的一环,同时,过去的门票经济正面临着变革,景区策划中以文创产业来带动二次消费也成为出路之一。2017年故宫文创产品收入达15亿元,以故宫为主题文创产品种类已突破1万种。迪士尼拥有3000多家授权商,销售超过10万种与迪士尼卡通形象有关的文创衍生品。文创产业已经成为文化传播和推动消费的重要动力。然而,现阶段国内众多景区在文创产品方面的收入不及10%,如何通过文化植入来丰富景区盈利模式、促进二次消费是景区策划急需解决的问题。知名景区策划公司李也文旅认为,文创产品的设计需要把握三大原则。第一,产品设计要能够传播景区文化,避免千篇一律。前段时间“假古镇”的旅游现象遭到游客吐槽:“中国古镇都变味了,全都一个模样,不去后悔,去了更后悔”。古镇的同质化发展已经不被市场看好。景区策划产品需要考虑的是,应以游客为中心,以需求为导向,比如以民族文化为核心特色的项目,那么在产品打造上不仅要对特色文化进行保护,还需要将文化活态化进行发扬和传承,打造成游客可参与可互动的原真性趣味性体验项目。如少数民族的歌舞表演和民俗活动项目。第二,文化创意产品的打造需要考虑经营效益,能够带动景区发展。目前国内景区大多还停留在门票经济阶段,消费结构单一,二次消费经济较低。景区文创产品不是单纯的文化的公益性输出,需要以文化为出发点,以系列引爆性项目和爆款产品塑造核心吸引力,以文化衍生品的打造延伸文创产业链。同时要与社会发展接轨,通过市场的反馈进行产品的更新升级,不断为项目注入新的活力。第三,打造景区品牌系统,品牌ip是文创产业的强大背书。故宫文创产品初期以卖萌打开市场,此后开发家居、服饰、美妆、餐饮等多体系产品推向市场,故宫文创之所以引爆市场是消费者对故宫这一强大ip的喜爱和追捧。由此可见在景区策划中,文创产品的品牌塑造是形成景区核心竞争力的重要保障。文化创意产业发展势头正劲, “旅游+文创”将为景区发展带来新的机遇和动力。

文旅地产开发模式解读[也说旅游]

2019/03/21

2009年国家将文化产业和旅游产业上升为国家战略,依托文化和旅游业的文旅地产便应运而生,随后几年,文旅地产高速发展成为投资热点,但随之而来的是开发商打着“文旅”的幌子疯狂圈地,同质化项目过多,市场存量过高,文旅地产开发陷入低潮。近年来,文旅地产回归理性,文旅部的成立无疑又将推动文旅地产的新一轮大发展。文旅地产发展已有近十年的时间,但也只是近年来才快速发展,纵观国内优秀的文旅地产项目,不难总结出其主要的发展模式:一、 主题公园型相对于其他单纯的旅游或房地产项目,主题公园与文旅地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。在国内,华侨城以“主题公园+地产”模式获得成功。该类模式需要重资产投入,前期需要极大的资金投入,后期也需要非常强的运营能力,对开发商的资金要求和运营能力有很高的要求,因此涉足其中的多为实力较强的企业,如华侨城、长隆集团、万达、恒大等。该类型在市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现,使现金流很容易得到平衡。但随着迪士尼、环球影城等“IP类企业”的入驻,国内的主题乐园发展受到一定冲击,无论是门票收入还是地产收入都受到一定影响,从某种程度上展现出国内主题乐园的不足和IP强大的市场影响力。二、 特色小镇型特色小镇近年来掀起一股投资浪潮,各大企业纷纷投入其中。该类型的核心模式可将其归结为:旅游和商业等经营性物业作为核心盈利渠道,地产销售类物业为辅,由特色旅游为引擎带动区域土地成为投资热点,盘整做大资产上市。以乌镇为例:乌镇以“文化小镇(互联网大会、戏剧节)+资本运作”的模式,以文化小镇的模式带动旅游发展,带动周边土地升值,同时大资产上市实现资产升级。三、 商业文娱型相比于主题乐园的“重资产”,都市商业文娱地产主要作为租赁商业物业的轻资产形式存在,资金投入程度相对较低。成功关键在于IP和商业运营能力。其中上海梦中心就是都市消费型文娱地产的典型。项目将突破传统商业模式,融入全球文化娱乐内容、培育本土创意文化内容同时结合时尚购物及休闲, 餐饮元素,为消费者带来一站式文化娱乐休闲体验,致力于打成为中国的百老汇。四、 景点依托型尽管其他文旅地产模式已成趋势,但不能否认,景点依托型的地产项目依然占据者重要的市场。我国文旅地产整体仍以销售为主。依托自然资源的住宅销售、依托高尔夫等高端项目的别墅销售,是文旅地产非常重要的组成部分。该类模式以地产销售为导向,实现短期快速变现,但对于自然资源的依赖性较高,同时地产和旅游间的比列如何协调也是关键。李也文旅认为:文旅地产模式需要不断创新与完善,文旅地产具有非常大的市场空间,需要有实力、有能力且坚持深耕文旅地产的企业带领,实现真正意义上的文旅地产繁荣。

TEL: 400-669-7006    MAIL: liye@mdzjsh.com    FAX : 021-50321021     ADD:上海市黄浦区肇嘉浜路96号瑞金商务中心8号楼402-405室

广东快乐十分人工计划 时时彩平台 秒速赛车计划 广东快乐十分官网 秒速赛车开奖直播 手机时时彩网站 秒速赛车 秒速赛车计划 秒速赛车 时时彩平台